Le droit de préemption urbain

Le droit de préemption permet à une commune de se porter acquéreuse de biens immobiliers situés sur son territoire avant tout autre acquéreur privé.

Exemple : vous souhaitez vendre votre logement qui est situé à Paris. Vous avez trouvé un acheteur. Avant de finaliser cette vente, vous devrez soumettre l’opération à la Mairie de Paris qui pourra, si elle le souhaite, préempter votre bien. Cela signifie qu’elle se portera acquéreur en lieu et place de votre acheteur, aux conditions de la vente projetée.

Le droit de préemption urbain peut s'appliquer à des biens très divers (logements, immeubles, terrains...) à l'exception des constructions achevées depuis moins de 10 ans, sauf en cas de décision contraire du conseil municipal (dans ce cas on parle de DPU renforcé).

1- Qu’elles sont les obligations de la mairie ?

Lorsqu'une mairie décide d'utiliser son droit de préemption, elle doit le motiver.

Généralement, il est question d’une mesure d’intérêt public (article L210-1 du Code de l’urbanisme). L’on permet de “préempter” un bien pour faire respecter des dispositions légales, prescrire des mesures d’urgence (immeuble menaçant ruine) ou sauvegarder un périmètre (historique, commercial, etc.).

L'achat d'un immeuble, d'un terrain ou d'un pavillon situé sur son territoire doit se faire en vue de réaliser une opération d'intérêt général. La liste de la nature des opérations concernées par le DPU est dressée par l'article L300 du code de l'urbanisme.

Il s'agit principalement de mise en œuvre d'une politique locale de l'habitat : accueillir des activités économiques, favoriser le tourisme, réaliser des équipements collectifs, lutter contre l'insalubrité, sauvegarder le patrimoine...

2- Mise en œuvre du droit de préemption urbain

La décision d'instituer un DPU relève de la seule décision du conseil municipal après délibération.
Tout propriétaire peut savoir si son bien est soumis au droit de préemption urbain en contactant le service urbanisme de la mairie.

Lors d'une vente immobilière, le propriétaire, en général par l'intermédiaire de son notaire, envoie une Déclaration d'intention d'aliéner (DIA) aux services municipaux. À réception de la DIA, la mairie peut décider :

de ne pas acheter

Elle envoie alors une lettre au propriétaire ou ne répond pas dans un délai de deux mois après réception de la DIA.

d'acheter :

1er cas : le propriétaire et le service de la mairie sont d'accord sur le prix : la vente peut avoir lieu.

2nd cas : la mairie propose de s’aligner sur le prix mais le vendeur veut se rétracter

C'est souvent que la mairie propose de s’aligner sur le prix lorsque la commune est pressée de réaliser les aménagements prévus sur le terrain et qu’elle veut s'épargner une procédure longue et coûteuse. La commune accepte donc souvent de payer le montant proposé par le vendeur, même s’il est plus élevé que ce qu'elle était prête à débourser. Le vendeur ne peut plus renoncer à vendre car, selon la cour d'appel, la vente est définitivement réalisée dès que vendeur et acquéreur sont d'accord sur la chose et sur le prix. Ce qui est le cas lorsque la commune notifie sa préemption.

3ème cas : il y a désaccord sur le prix.

Si la commune propose un prix inférieur, le vendeur dispose de 2 mois pour formuler sa réponse écrite.

Si, durant ces deux mois, aucune partie ne se manifeste, cela équivaut à un accord tacite : la vente peut être réalisée.

Si le montant de l’indemnité proposée ne lui convient pas, le propriétaire peut contester la vente. Dans ce cas, un « juge de l’expropriation » interviendra pour fixer l’indemnité devant être payée par la commune, après une évaluation du bien immobilier.

Le propriétaire peut refuser l’indemnité fixée par le juge s’il considère qu’elle est insuffisante. Il peut alors effectuer un recours auprès de la Cour d'appel pour obtenir une somme plus élevée, sous 15 jours. Une fois le prix judiciaire définitif fixé par la Cour d'appel, le propriétaire et la commune ont 2 mois pour accepter la transaction. Si le prix ne convient pas au propriétaire, il peut revenir sur son intention de vendre et conserver le bien.

Si la commune refuse le prix fixé par le juge de l’expropriation, le vendeur peut céder son bien à l’acheteur de son choix dans un délai de 5 ans au prix fixé par le tribunal.

3- DPU : un outil d'information et d'anticipation pour le maire

La Déclaration d'intention d'aliéner (DIA) se présente comme un formulaire et doit être envoyée par le propriétaire ou son notaire en 4 exemplaires par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Y sont mentionnés l'état civil du propriétaire, la situation, la désignation et l'usage du bien vendu. La DIA précise aussi les modalités de la cession (prix de vente, modalités de paiement...), ainsi que le nom et l'adresse de l'acquéreur.

Le droit de préemption urbain ne permet pas seulement d'acheter des terrains pour construire des gymnases ou des logements sociaux, il peut aussi servir d'indicateur au maire sur la situation des habitants et de l'habitat dans sa ville.

Le DPU permet d'observer la composition sociologique d'une ville.
Grâce aux déclarations d'intention d'aliéner (DPA) sur lesquelles sont souvent précisés le nom et l'adresse de l'acquéreur, la mairie peut savoir qui vient s'installer sur son territoire : un urbain, un rural, un habitant d'une commune limitrophe...
Ces éléments recueillis permettent ensuite à la mairie d'estimer les besoins en futurs équipements collectifs (place dans les écoles, place de parking...).

Le droit de préemption urbain, toujours grâce aux DIA, où est indiqué le prix de la transaction, permet également de suivre les évolutions du marché de l'immobilier.
La ville est ainsi au courant des prix qui sont pratiqués sur son territoire, ce qui est un bon indicateur de l'état de l'habitat : par exemple, lorsqu'une vente réalisée dans une copropriété affiche des prix trop bas, cela peut être le signe d'une dégradation des logements.
Les services de la mairie sont ainsi alertés, ils procèdent à des vérifications et, si cela s'avère nécessaire, lancent une opération de réhabilitation.

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