Le Plan Local d'Urbanisme PLU

Le Plan Local d’Urbanisme est un document destiné à définir la destination générale des sols ; il remplace le plan d'occupation des sols (POS) depuis le vote de la loi SRU (Solidarité Renouvellement Urbain) par le Parlement le 13 décembre 2000. Il définit les règles indiquant quelles formes doivent prendre les constructions, quelles zones doivent rester naturelles, quelles zones sont réservées pour les constructions futures, etc. Il doit notamment exposer clairement le projet global d’urbanisme ou PADD (Projet d’Aménagement et de Développement Durable) qui résume les intentions générales de la collectivité quant à l’évolution de l’agglomération.

Avant toute demande ou dépôt de permis de construire, de permis d’aménager ou encore de démolir… Vous devez consulter le PLU.

1- A quoi sert le PLU ?

Il s’agit d’un document qui regroupe les règles de développement urbain concernant l’utilisation du sol d’une commune (ou de plusieurs communes). Ce sol étant découpé par zones.

Son but est de définir des règles de construction et d'aménagement, dans le but de gérer au mieux le projet urbain de la ville et préserver le patrimoine et l'architecture de celle-ci.

Le PLU vous renseigne notamment sur d’éventuelles obligations ou interdictions de couleurs, hauteurs ou formes de bâtiments. Et surtout, sur les retraits que votre maison devra respecter par rapport aux rues et aux voisins ainsi que la surface maximale constructible. Il contient toutes les informations nécessaires concernant le terrain que vous souhaitez utiliser. Vous y trouverez tous les renseignements concernant l’urbanisme de votre commune et les éventuels projets d’aménagement de cette dernière. Ainsi, le PLU est destiné à toute personne qui souhaite faire construire une maison ou un bâtiment ou à ceux qui souhaitent entreprendre des modifications de ces derniers (ex : rénovation, agrandissement...). Vous ne pourrez obtenir votre permis de construire (ou votre autorisation de travaux) si votre projet ne respecte pas le PLU : après délibération et concertation, le service de l'urbanisme de votre ville le retoquera ! Attention : vous pouvez être poursuivi en justice pour ne pas avoir suivi les règles de votre PLU.

2- Qui élabore le PLU ?

L’élaboration d’un PLU est un processus long qui prend souvent entre un an et demi et deux ans. Elle est à l’initiative des élus de la majorité et engagée par délibération du conseil municipal.

Ce délai d’élaboration s’explique par la réalisation d’études approfondies de la commune mais également par les procédures. En effet, la consultation de nombreux services de contrôle de l’Etat ou organismes locaux est obligatoire. Ainsi la Préfecture et ses services, la Chambre de Commerce et de l’Industrie (CCI) ou encore l’Architecte des Bâtiments de France émettent un avis sur le projet du PLU.

Enfin, les réformes de 2016 renforcent les obligations de consultation du public par des démarches de concertation ambitieuses. La population est associée et consultée régulièrement pour donner son avis sur les orientations et les mises en œuvre du PLU. Tous les citoyens peuvent alors contester les choix retenus à chaque étape de la consultation publique. L’ensemble des avis écrits sont pris en compte par le commissaire enquêteur dans ses rapports d’enquête publique. La collectivité devra y répondre point par point pour justifier ses choix.

3- Que contient précisément le PLU ?

Le PLU contient plusieurs documents :

Le Projet d'aménagement et de développement durable (PADD)
Il définit les orientations d'urbanisme, d'aménagement et de protection de l'environnement de votre commune. Il exprime les projets futurs de cette dernière.
Le règlement du PLU
Il délimite chaque zone et fixe les règles générales d'urbanisation, de construction ou d'urbanisation de ces zones.
Un rapport de présentation
Il détaille le pourquoi des choix effectués dans le PLU. Diagnostics et analyses à l'appui !
Les Orientations d'Aménagement et de Programmation (OAP)
Les OAP expliquent la façon dont la collectivité souhaite aménager ou réhabiliter des secteurs bien précis de votre commune.
Les annexes
Ce sont différents documents qui apportent des informations complémentaires concernant l'aménagement de votre commune. Par exemple emplacements des réseaux d'eau, graphique du zonage, lotissements, endroits exposés aux bruits aériens….etc.

Le zonage comprend 4 types de zones :

Les zones urbaines : zone U
Ce sont les zones où les équipements publics sont déjà installés.

Les zones à urbaniser : zone AU
Généralement, ces zones sont collées aux zones urbaines. Elles seront urbanisées dans un futur plus ou moins proche.

Les zones agricoles : zone A
Ces zones sont exclusivement utilisées pour l'activité agricole. Une exception peut être faite pour les services publics ou collectifs.

Les zones naturelles ou/et forestières : zone N
Ces zones font l'objet d'une préservation de par leur intérêt. Cela peut être un paysage, une histoire, la qualité du site…
Ces zones peuvent, avec autorisations, accueillir des constructions mais sous certaines conditions.

4- Comment consulter le PLU ?

La consultation se fait soit par internet, de manière totalement dématérialisée, soit en se déplaçant pour rencontrer directement la personne en charge de l’urbanisme qui peut vous permettre de consulter le PLU ou tout document nécessaire à votre information.

5- Comment bien lire un PLU ?

Le PLU se compose de plusieurs cartes d’urbanisme pour chaque partie de la commune, elles-mêmes divisées en zones, c’est le tableau de dénomination des zones plu. Pour chaque zone correspond un règlement. Si vous êtes en zone N (naturelle) par exemple, les constructions sont généralement interdites sauf rares exceptions.

Commencez par vérifier le plan de zonage, pour localiser votre parcelle. Consultez ensuite le règlement écrit relatif à la zone. Enfin, consultez le règlement graphique de la zone. Celui-ci décrit notamment les servitudes d’utilité publique, qui peuvent apporter des restrictions supplémentaires quant à la constructibilité sur votre terrain. Faites attention aux légendes !

En pratique donc :

Récupérer le PLU de votre commune.
Une fois récupéré, que ce soit sur internet ou dans votre mairie : assurez-vous d'avoir la dernière version !
Trouver votre zone
En général, votre ville est découpée en zones ayant chacune des règles différentes. Trouvez la page ou le fichier décrivant les zones et trouvez la zone qui correspond à votre terrain.

Retrouvez le détail de votre zone. Seront alors détaillés toutes les règles d'urbanisme à appliquer pour votre construction.

Décortiquez !
Voici les points réellement important à prendre en compte :

Occupation et utilisation des sols : est-ce que vous avez le droit de construire une maison à cet endroit ?
Conditions d'accès à la voirie
Desserte par les réseaux publics (eau potable, gaz, tout à l'égout, eaux pluviales, etc ...)
Superficie minimale des terrains constructibles
Implantations des constructions par rapport aux voies, voisins, etc ...
Hauteur maximale des constructions
Aspect exterieur
Clôtures
Règles de stationnement
Coefficient d'occupation des sols / emprise de construction

6- Les processus de révision du PLU

Une collectivité modifie régulièrement son Plan Local d’Urbanisme afin d’ajuster dans le temps ses règles et permettre la réalisation de projets. En effet, le PLU n’est pas un document figé. Des modifications peuvent y être apportées mais pour cela la collectivité doit suivre une démarche très encadrée.

Ce processus de modification du PLU dure environ 6 mois. Le conseil municipal initie le processus par délibération. Une enquête publique permettant à la population d’être informée et de donner son avis conclue la procédure. Ainsi, là encore, les citoyens pourront contester ces modifications et la collectivité devra motiver ses choix.

Si la ville souhaite apporter des évolutions en profondeur, elle engage alors une révision du Plan Local d’Urbanisme, c’est-à-dire une refonte complète. En effet, une collectivité entreprend l’élaboration d’un nouveau document d’urbanisme généralement tous les 6 à 10 ans en raison des cycles politiques et de l’évolution du contexte communal.

PLU

7- Comment contester un PLU ?

En matière de PLU, les recours sont assez fréquents. En effet, il existe souvent des irrégularités dans les règles, du fait des objectifs multiples et parfois contradictoires du PLU. Pour autant, les recours doivent être effectués dans les règles. Tout le monde ne peut pas agir, et notamment sans un réel motif.

Pour contester un PLU, vous devez avoir “qualité et intérêt à agir”. C’est le cas lorsque votre parcelle est classée en zone agricole alors qu’il n’est plus possible de cultiver sur ces terres, par exemple… Ou encore inversement, que votre terrain est en zone Naturelle (non constructible) alors qu’il se situe à quelques pas d’un hameau.

Trois acteurs ont un « intérêt à agir » :

Tous les habitants de la commune concernée par le PLU.
Une commune voisine.
Une association (si son objet social est urbanistique ou environnemental).

Les moyens invocables peuvent varier selon la nature de votre recours. Ainsi, vous pouvez invoquer la « forme » et la procédure d’élaboration du PLU en ciblant l’incompétence de l’auteur de l’acte, le vice de procédure ou encore défaut d’information des conseillers municipaux. Il est aussi possible de contester le « fond ». C’est le cas si vous jugez que le PLU s’inscrit dans le non-respect des normes supérieures. Vous pouvez enfin pointer les différents éléments composant le PLU et leur incohérence les uns avec les autres.

Agir via un recours gracieux pour contester un plu

Le recours gracieux est un recours direct contre un acte réglementaire du PLU. Il doit être formulé dans un délai de deux mois après la délibération du conseil municipal ayant approuvé la nouvelle version, et la publicité de cette délibération. L’annonce a l’obligation d’être affichée en Mairie pendant 1 mois et dans un journal d’annonces officielles du département (article R 123-24 du code de l’urbanisme). Pour respecter le délai de deux mois, basez-vous sur la plus tardive des deux dates d’affichage.

La formulation du recours pour demander le retrait de la délibération doit être sous forme de lettre recommandée avec accusé de réception adressée au maire. Inscrivez-y la date, l’objet du recours, les informations liées à votre parcelle… En cas de réponse insuffisante ou de non-réponse dans un délai de 2 mois, vous disposez de 2 mois supplémentaires pour former un second recours auprès du tribunal administratif.

Agir via un recours contentieux pour contester un PLU

Le recours contentieux peut être formulé sans délai. Il s’agit ici de demander l’annulation de tout ou d’une partie du PLU via un mémoire adressé au tribunal administratif (et signifié au Maire de la commune dans un délai de 15 jours). Vous pouvez pour cela contester une ou plusieurs règles applicables ou bien la procédure d’élaboration du document en lui-même. Dans ce dernier cas, vous visez à annuler l’ensemble du document.

A réception de votre recours, le juge traitera votre demande en intégrant les dimensions de protection de l’environnement et de développement urbain. Si le PLU est effectivement annulé, le document précédent redevient immédiatement applicable. Durant toute la procédure, veillez à vous entourer d’un avocat spécialisé en droit public pour formuler un recours contentieux.

Notez que les croisades personnelles sont complexes à mener. Il est recommandé de vous adjoindre les services d’un avocat spécialisé, afin de mener une procédure complète. Attention, aucune autre démarche de votre part n’aura valeur de recours, qu’il s’agisse de pétitions, de manifestations, de coups de téléphones, d’emails ou encore de rendez-vous répétés à la Mairie.

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Le Saviez-Vous ?

Notez que certaines communes n’ont pas de PLU. Il faut alors consulter les cartes communales. A défaut, c’est alors le RNU (Règlement National d’Urbanisme) qui fait office de référence.

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