Le dispositif « Pinel » prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu (IR) accordée aux particuliers qui acquièrent et mettent en location un logement neuf.
Depuis le 1er janvier 2021, ce dispositif est applicable aux seuls logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs.
Par ailleurs, le dispositif « Pinel » ne s’applique qu'aux opérations de construction ou d'acquisition réalisées dans certaines zones entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 : les zones dites tendues et les zones couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense actif.
Pour bénéficier de la réduction d'impôt Pinel, vous devez :
- acheter un logement neuf ou réhabilité pour atteindre les performances techniques du neuf dans l'une des communes classées en zones concernées,
- vous engager à louer nu le logement à usage d'habitation principale pendant une durée de 6 ou 9 ans, prorogeable jusqu'à 12 ans.
- respecter les plafonds de loyers par mètre carré variant en fonction des zones, généralement inférieur d'environ 20 % aux loyers de marché.
- louer votre logement à des locataires dont les ressources sont inférieures à un plafond fixé par décret
Le calcul du montant de la réduction d'impôt « Pinel » s'opère à partir du prix de revient net du logement neuf ou en l'état futur d'achèvement.
Ce prix comprend le prix du logement lui-même ainsi que tous les frais afférents : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits d'enregistrements, etc. L'avantage fiscal est réparti sur la durée de location. Pour calculer son montant, il faut appliquer au prix de revient net du logement un pourcentage variant en fonction de la durée de l'engagement de location.
Jusqu’au 31 décembre 2022, le taux de réduction d’impôt est de :
- 12 % pour un engagement de 6 ans,
- 18 % pour un engagement de 9 ans,
- 21 % pour un engagement de 12 ans.
NB : La réduction d'impôt « Pinel » est limitée pour chaque propriétaire investisseur à 2 logements maximum par an dans la double limite de 300 000 € et d'un plafond de 5 500 € par m2 de surface habitable.
Comment bénéficier de la réduction d'impôt Pinel ?
Si vous souhaitez bénéficier de la réduction d’impôt « Pinel », vous devez joindre les documents suivants à votre déclaration des revenus de l’année d’achèvement du logement ou des travaux, ou de son acquisition si elle est postérieure :
- Une note annexe établie conformément au modèle figurant au BOI-LETTRE-000013 ou la 2044 EB, comportant :
- votre identité et votre adresse,
- l’adresse du logement concerné, sa date d’acquisition ou d’achèvement, la date de sa première location et la surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer,
- le montant du loyer mensuel, charges non comprises, tel qu’il résulte du bail,
- l’engagement de louer le logement non meublé à usage d’habitation principale, pendant la durée minimale requise, pour un loyer n'excédant pas les plafonds réglementaires,
- les modalités de calcul de la réduction d’impôt.
- Une copie du bail. Si le logement n’est pas loué au moment du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, le contrat de bail est joint à la déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle le bail est signé.
- Une copie de l'avis d'imposition ou de non-imposition du ou des locataires établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location
Peut-on louer à sa famille ?
Depuis le 1er janvier 2015 : pour tout investissement réalisé dans le cadre du dispositif loi Pinel, le propriétaire peut désormais louer à ses descendants (enfants, petits-enfants) ou à ses ascendants (parents, grands-parents), sous réserve bien sûr que le locataire respecte par ailleurs l’ensemble des conditions prévues par les textes.
Dans l’absolu, n’importe quel membre de la famille de l’investisseur peut donc occuper le logement : il est possible de louer le logement à son fils, à sa fille, à ses parents, à son frère, à sa sœur… La loi ne pose pas de restrictions en termes de liens de parenté.
Comment calculer le loyer Pinel ?
Pour obtenir le loyer maximal autorisé, il faut appliquer un calcul qui consiste à multiplier le plafond de la zone par le coefficient suivant :
0,7 + 19 / surface pondérée
Il faut donc d’abord commencer par calculer la surface pondérée de l’appartement en additionnant la surface habitable de l’appartement avec 50% de toutes les surfaces annexes, c’est-à-dire la terrasse, la cave, le jardin, etc. Ceci dans la limite de 16m2 de surface annexes et le coefficient est plafonné à 1.2.
Prenons un exemple concret : Je souhaite louer un appartement de 52m2 et 12 m2 de terrasse à Champigny-sur-Marne, ville située en zone A. Calculons le loyer Pinel que je suis ne mesure de proposer :
La surface pondérée de notre appartement est la suivante : 52 + (12/2) = 58 m2
Notre coefficient multiplicateur sera égal à : 0,7 + 19/58 : 1.0276
Sachant que le plafond de loyer Pinel en zone A est de 12.95€ par m2, le loyer mensuel maximum qu’il est possible de pratiquer sur mon appartement est le suivant :
12.95 x 58 x 1.0276 = 771.83 €
Ainsi, ces loyers, parce qu’ils sont souvent inférieurs aux loyers du marché, vont vous assurer une location rapide et quasi permanente.
Attention à ne pas dépasser les tarifs réglementés sous peine d’être requalifié par l’administration fiscale et ainsi risquer de devoir rembourser le montant des réductions d’impôts dont vous aurez bénéficié.
Exemple plus complet
Soit un couple qui paie 1 250 € / mois d’impôt.
Ce couple acquiert un logement Pinel à 220 000 € : 215 000 € d’acquisition + 5 000 € de frais de notaire.
Le couple fait un crédit de 1 200 € / mois
Le bien a une surface de 45 m2 + 10 m2 de terrasse et cave et il se trouve en zone B1 (plafond 10.51 €) :
- La surface pondérée est de 45 + 10/2 = 50 m2
- Le coeff multiplicateur est de 0.7 + 19/50 = 1.08
- Le loyer mensuel maximum qui pourra être pratiqué est de 10.51 * 50 * 1.08 = 567 €
Le couple décide de louer en mode « Pinel » pendant 9 ans c’est-à-dire avec un loyer maximal de 567 €.
Avec ce nouveau loyer perçu : le couple va devoir payer davantage d’impôt : il passe de 1250 € / mois à 1 350 € / mois
Mais il va aussi bénéficier de la réduction d’impôt Pinel de 18 % * 220 000 € = 39 600 € sur 9 ans.
Soit 367 € / mois sur 9 ans.
Ainsi, l’effort d’épargne de ce couple c’est-à-dire la dépense mensuelle réelle, pendant les 9 premières années, pour devenir propriétaire sera de :
Crédit + Hausse d'impôt - Loyer perçu - Réduction d’impôt = 1 200 + 100 – 567 – 367 = 366 € / mois.
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